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<<   作成日時 : 2016/09/29 01:45   >>

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第四回目のテーマも予定通り[契約時に明細に乗せられる契約金の中身で分かる悪い不動産屋]って
内容でご説明していきましょう^^

気に入った物件が決まり申込書を書いて さあ〜いよいよ契約できるぞ〜。
そんでそんで〜 契約金って幾らかかるのかな〜?
そこであなたは 物件を案内してくれた不動産会社の 会話も面白い優しそうな営業マンのお兄さんに
尋ねます。

「契約金って幾らぐらいかかるか先に知りたいので明細書を作ってもらってもいいですか…?」
「はい。かしこまりました。少々お待ち下さいね〜。」すると5分程度で「契約金明細書」を作ってくれます。
そしてその内容を一緒に確認していきましょう。

[礼金]…こちらは礼金0円キャンペーンの物件ですので 掛りませんよ〜。(よしよし…)
[敷金]…こちらは敷金1ヶ月分ですので 90,000円ですね。(まぁ解約の時には戻ってくるから
      よしとしよう…)
[○月分の日割り]…21日に契約発生だから10日/30日分で30,000円ですね…(はいはい〜。)
[翌月分賃料全額]…90,000円 (まあ 翌月分を先払いするだけだから OK〜OK♪)
[仲介手数料]…97,200円(1ヶ月分でこれには消費税が掛るって訳ね!まあお兄さん5物件も案内
      してくれたしOK)
[火災保険料]… 18,000円 (まあ 万一のことがあると困るから勿論OKですよ〜)
[除菌消臭料]… 16,000円 (へぇ〜!親切に除菌消臭もしてくれるんだ〜 頼んでないけど…)
[24時間緊急駆付けサービス料]…15,000円(そんなのも付いてんのかよ〜 これも頼んでないし…)
[鍵交換料]…22,000円 (まあ 鍵は前の人が使ってたのはイヤだから 換えてもらおう。)
[保証委託料]…27,000円(保証人頼むの面倒だし 30%程度ならまぁいいか。)
【合計金額】…405,200円になりますね^^ (なんだかんだで 結構かかるなぁ〜!?)

はい。この契約金明細書を見てあなたは何かしっくりきませんでしたよね^^ しっくり来なくて正解です。
しっくりきてしまったあなたは 不動産会社の思う壺。蛸ツボに入ったようなものですよ。
上から5番目までは特に不自然ではありません。仲介手数料も稀に「50%」という所もありますが
1ヶ月分というのが法律で定められた上限で それは上限の範囲内で一般的です。
1ヶ月分の仲介手数料を取るから悪い不動産屋ということは全くありません。
(むしろ安い場合には他の絡繰りがあったりしてね…。)

問題はその下側の5項目の内容ですよね。

[火災保険料]…は 実際入っていると救われることが度々あります。むしろ入っていないと何か事故を
起こした際にあなた自身では払いきれないような損害賠償を貸主や隣接住戸から求められることが
ありますので入りましょう。
但し、不動産会社の指定する保険に入る必要はありません。あなたの知人などに保険会社にお勤めの
方がいらっしゃれば、そちらで加入して不動産会社へは保険証券のコピーを提出すればOKです。
保険商品の選択の自由はあなたにあります。それなのに「指定の火災保険でないとダメです。」と
言われた場合はそれは違法行為です。

[除菌消臭料]…は全くもって意味が不明です。きっぱりと断りましょう。
もし気になるのならご自身でファブリーズなりリセッシュなりで消臭除菌をして下さい。
1,000円も掛りませんよ^^ 約90%が不動産会社の利益です。
(実際に不動産会社が使っている消臭除菌剤も正にそれだったり、似たようなものを使っています。)
もし、万一不動産会社の担当者のお兄さんから「こちらも必ずご利用頂くことになっていますので...」
と言われたらこう聞いて下さい。「その代金も支払わないと このお部屋は貸してもらえないんですか!?」
担当者のお兄さんが「はい。そういうことになります。」と言ったとしたら これまた違法行為です^^
もし この不動産屋はあやしいなぁ〜。と思ったらスマホで会話を録音するようにしましょう。
各都道府県庁(知事免許の場合)には必ず、宅建指導課なり宅建指導係がありますので
「この件をそちらに確認してみる。」と言ってみて下さい。
そうすると担当のお兄さんも「分かりました。それじゃ今回は特別ということで免除させて頂きます。」
と言ってくるはずです。免許停止にはなりたくないですからね...^^

[24時間緊急駆付けサービス料]…これは微妙です。一般的に今時の火災保険にはこれに近いサービス
が付帯しているものが主流になっています。なので火災保険にさえ入っておけばこれは要らない。
と思います。
車で言うならJAFFのようなものですが、15,000円(2年間分)は高いです(相場ですが…)
不動産会社のマージンは火災保険よりも遥かに多いので こちらを勧めたがる不動産屋が多いかも
しれません。

[鍵交換料]…金額の高い安いは別として換えておいた方が安心です。
ただこれも不動産会社には強制はできません。
日曜大工の好きな人であれば DIYショップで型式が合うものを買ってきて自分で交換すれば4,000円
程度です。
但し、鍵を勝手に交換することは契約上禁止されていますので 自分で交換する場合は事前に貸主の
承諾を得る必要があり、また交換した場合は貸主へも1本預けることが必要です。

また鍵交換で注意が必要なのは、入居時に自己負担で鍵を交換したのに、退去時に無くしたからと
いって再度鍵交換料を請求されるケースがあります。一般的には無くしたら借主負担で交換しなければ
ならないのが原則ですが、入居時に強制的に換えさせられたのであれば、不動産会社は次の入居者
からも鍵交換代を受領する筈です。
そうなると不動産会社は鍵の交換代を二重に取っている可能性があります。ご注意ください。

[保証委託料]…最近では連帯保証人に変えて保証会社の利用を義務付けている物件が増えてきて
います。
住宅ローンを借り入れる場合も保証会社を利用せざるを得ないように賃貸の場合でも義務ならば仕方
ないですね。

ただ、保証会社も数百社あって保証料も保証会社によってまちまちです。
保証料は安くても1ヶ月分賃料の30%。高いところだと1ヶ月分賃料の100%などという所もあります。
殆どの保証会社がどの不動産会社で利用しても同率の保証料ですが 中には不動産会社が独自に
保証料を決めることができるものがあります。
要注意なのはその場合の会社によってそれぞれ異なる保証料です。
同じ保証会社の同じ商品で同じ賃料の物件でも、ある不動産会社では30%なのに
他の不動産業者では100%。という場合があります。

これはどちらが正解でどちらが間違っているというものではありません。
保証会社自体が「保証料は不動産会社で自由に決めてよい。」としている商品なので…。
ただ保証料が任意に設定できるが故に その設定されている保証料率で不動産会社の良し悪しを
見極めることが出来るのです。大変ありがたい話ですね。
「良い不動産屋」と「悪徳不動産屋」の違いを自ら数字で表してくれている訳ですから〜^^

このような保証会社は、借主が不動産会社を通じて支払う保証料は例えば一律1万円と固定設定されて
います。
それ以上の金額を借主から支払ってもらえれば1万円を超えた部分の金額については不動産会社の
収入になるのです。

90,000円の物件でこの保証会社を利用して30%の保証料を受領している不動産会社の収入は17,000円。
100%の保証料を受領している不動産会社の収入は80,000円。ということになります。
同じ商品(サービス)の提供でこの差(4.7倍)です。

居酒屋で同じ生ビール1杯500円が 他の店だと2,350円。あなたはこんな居酒屋に行かれますか…?
まあ2,000円程度の差額であれば「仕方ない。」で諦めも付くかもしれませんが、63,000円の差額でも
あなたは納得できますか…?

まさに風俗店等であれば「ボッタくり」とも云える不動産会社ということになりますね。
これを調べるには皆さんが不動産会社から教えてもらった利用させられる保証会社の名称をネット検索
してみて下さい。
あらあら簡単〜!色々な不動産屋さんのホームページで、同じ保証会社を使っている会社の料率の
違いが一目瞭然ですよ^^
もちろん保証料率が低いほど不動産会社の利益は少ないので「良い不動産会社」
保証料率が高ければ高くなるほど「悪い不動産会社」ということになります。
(あくまでも保証料率を公に公開しておらず不動産会社が勝手に料率を決められる保証会社の場合です)

そして今日のテーマ『契約時に明細に乗せられる契約金の中身で分かる悪い不動産屋!』の結論です。
[良い不動産屋] 明細書を作成する前に色々と付帯商品の説明をしてくれ必要なものだけ入れてくれる。
[悪いかもしれない?不動産屋] 明細書に頼んでもいないのに乗せられている意味不明なものがある。
[普通の不動産屋] 明細書に頼んでもいないものは何も乗っていない。

この結論は私個人の勝手な思い込みかもしれませんので、不動産会社を最終的に決める際の参考
程度として頂きホンマでっかぁ〜!という観点でご笑読ください^^
最終的なご判断はあなたご自身の自己責任ということでよろしくお願いいたします。
また悪徳不動産会社様からの脅迫コメントもご容赦願います。アナリティクス機能であなたのコメント
発信元を特定させて頂きます^^

次回のテーマですかぁ〜?色々ありすぎて纏まらないなぁ〜。
次はは次でまた考えます^^

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