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<<   作成日時 : 2016/09/29 01:15   >>

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前記事の予告通り今回は[不動産広告図面・チラシで分かる悪い不動産屋]というテーマで書かせて頂く
ことに致しますね^^

最近ではインターネットの普及の為「不動産雑誌」というものを本屋で購入する方もかなり減ったと思い
ます。
そして囮(おとり)広告というものも雑誌、ネットを問わず30年前に比べればかなり減っているなと感じます。
これも前回の記事でご説明したコンプライアンス違反が不動産会社にとって如何にダメージが大きいか!
ということによるものと思います。

とはいえ、鮎の友釣りには欠かせない囮は 不動産を探してネット上をスイスイと泳いでおられるあなた(鮎)
にとっては 今現在でも直ぐそこを泳いでいて危険な鉤と糸が付いていることを決して忘れてはなりません。
そしてその先には竿があって竿を操る人がいてタモが待ち構えている。

オトリ広告がオトリの鮎とは上手いこと言うなぁ〜^^ なんて感心していている場合ではありませんよ。
オトリとして使われる不動産が 今でも確かに ネット上や雑誌、ショーウインドーにはあります。
ですが一般のお客様がそれを見破るのはまず不可能です。
われわれプロ?にも ハッキリ言って見破ることはほとんど不可能なんですけどね…^^;

ただ 自分のテリトリー(営業圏内)の物件であれば だいたいの推測はつくものです。
不動産の営業マンは賃貸、売買を問わず 自分の担当している業務の物件の情報は常に頭に入っている
しその物件の長所・欠点も最低5個づつ程度は言えなければ営業マン失格ですから…
(家を売るおんな〜北川景子さん演じる「三軒家万智」には到底敵いませんが…)^^;

そして当然にそれぞれの物件の価格(賃料)は今なら幾ら位が適正か…?は
賃貸であれば±5%以内程度。中古分譲マンションなら±10%以内程度で言い当てられます。
(中古分譲マンションの場合はリフォーム程度で500万円〜1000万円ほどは簡単に異なりますが…)
そんな営業最前線の営業マンが見たら オトリ広告は一目瞭然です(たぶん…)^^;

時々迷うのが 事故物件(犯罪・殺人・自殺・時には自然死も含む。などがあった履歴のある物件)の
場合です。
事故物件の場合はその内容にもよりますが相場の50%安〜20%安で広告が出される場合が一般的
だからです。
探しているお客様からも余りに相場から比較して安い物件をご紹介すると
「それって事故物件じゃないんですか?」な〜んてことを尋ねてこれる方もいらっしゃいますが…。

不動産業務に従事する者は そういった事故物件をご紹介する際は必ず説明する義務(告知義務)が
ありますので通常はそのことを隠してご紹介する不動産会社は絶対に無い!(と断言したい。けど…)
中には新聞記事に載ったりニュースになってさえいなければ 隠されてしまうケースもあるようです。
私が在籍している会社では、賃貸の場合であれば入居者が3代入れ替わっても、15年以上経過して
いても説明するようにしていますので 他の会社もそうであって欲しいと願っておりますが…。
ご心配な方は「事故物件 大島てる」で検索してみて頂けるとかなりの数の事故物件を検索できます。
(決して全てが載っている訳ではありませんので鵜呑みは禁物ですが…。)

すこしテーマの趣旨から離れ始めているので元に戻ります^^;
不動産の広告を見て気になる物件を見つけた時は まず[取引態様]というものが下の方に小さく
書かれていますので まずはそれを確認してみて下さい。書いてない場合は論外(違法)ですが…^^
通常そこに書かれている態様には[貸主][代理][(専属)専任媒介][一般媒介][媒介]等と書かれて
いる筈です。
上記の順番は 私がお勧めする順番に書かせて頂いています。左側ほどお勧めできる物件広告です。
(あくまでも広告としては信頼性が高いというだけで 物件自体がお勧めという話ではありません。)

この順番は何かというと左側に書かれているほど所有者との繋がりが近い(強い・濃い)ということです。
[貸主]と書かれていればもちろん貸主であることに間違いないのですが 必ずしも所有者であるとは
限りません。

長期一括借り上げシステムを利用している物件の場合は 所有者は別にいても それを一棟丸ごと
借り上げて建築したハウスメーカー又はその子会社が貸主となって転貸(また貸し)をしている場合が
多いからです。
ただ条件等を決めているのは所有者ではなく[貸主]なので最も条件面の相談がしやすい物件である。
ということに違いはありません。
(このケースでは貸主であるハウスメーカーから毎月約束した一定額が所有者に支払われる契約に
なっているので 所有者は何か月空き部屋のままであろうと損は無いので、貸主が貸し出す条件に
所有者が口を挟むことはないのです。)

[代理]の場合も殆ど差はありません。所有者からの絶大な信頼を受けて全面的(条件面の相談も
含めて)に任されている場合が多いからです。一般的に大手法人所有の物件をその法人の関連
不動産会社が代理となって貸している場合が多いかと思います。

[(専属)専任]の場合は 所有者から1社の不動産会社だけが売却(賃貸)の依頼を受けていることを
意味していますので、こちらの場合も所有者とはダイレクトに交渉・相談ができる不動産会社を意味して
いますので希望が聞き入れて貰いやすいことを意味しています。

[一般媒介]の場合は所有者が数社(複数)の不動産会社に売却(賃貸)の依頼をしていることを意味
しています。
この場合の注意点としては 賃貸の場合は特に、1棟のマンションであっても部屋ごとに紹介した不動産
会社がまちまちで、両隣や上下の契約者(入居者)を不動産会社も把握できていない為、騒音問題等が
発生した場合に相談したとしても「貸主に話しておきます」と言われるだけで不動産会社自体は全く
具体的な対応は行ってくれない。(行いようがない。)ということになります。

これは不動産会社が悪いのではなく、担当者が悪い訳でもなく、貸主と不動産会社との契約内容が
そこまでの内容でしかないので あとは大家(貸主)の問題解決意識の高さしだい…ということになります。
大家(貸主)によっては「共同住宅なので ある程度の騒音は我慢して下さい。」とか
「上下両隣の問題はお隣さん同士の個々の問題なので直接当事者で話し合って下さい。」などと言われ
て終わり。
(まあ〜建物構造上の欠陥で無いのであれば ある意味この対応は決して間違いではありませんが…。)
共同住宅の場合の騒音問題は特に非常識な生活(深夜1時に洗濯機を回す。とか)を一部の居住者が
している場合を除いてですが 幼児の泣き声、こどもの走り回る足音などなど…どこの共同住宅でも
普通にあることです。
共同住宅が仮に鉄筋コンクリートのマンションであろうとも 隣接戸の騒音には大した差はありません。
共同住宅に住むということはそういった騒音というものもオマケで付いてくる。位に思っておいた方が
幸せです^^
「自分にはそれはとても我慢できない。」という音に対して人一倍感度の良い方は共同住宅には住まわれ
ないことを強くお勧めいたします。

またまた話が横道に〜^^;
最後に残っていた[媒介]という取引形態。専任でもなく 一般でもなく 只の[媒介]ってなんだぁ〜?
その通りです。専任でも一般でも無い 只の媒介なのです。
[専任]でも[一般]でも 不動産会社が貸主から直接依頼を受けている事に違いは無いのですが
この[媒介]というやつは 貸主や所有者とは全く会ったことも無ければ 話したことも無い。
「我社は所有者から直接預かった物件は殆ど持っていないので 仕方なく見ず知らずの人の不動産の
募集を直接頼まれている他の不動産屋さんから情報を貰ってやってますよ〜。」ってことを意味しています。
要は「他人のふんどしで相撲をとっていますよぉ〜。」と言っている物件なのです^^

もちろんちゃんと物件の貸主様には話が通りますが 間に数社(通常は2社)の不動産会社を経由します。
よって あなたが如何に明るく朗らかな素晴らしい人か…。常識をわきまえた社会的人格者か…。
そんな情報は一切貸主側には伝わりません。その為条件面での相談もでき難いのが一般的です。

それともう一つ…重要なポイント。
あなたの人格が貸主に分からないのと同時に あなたも貸主が一体どんな人なのか…?一切知ることが
できません。
これが最も[媒介]の物件を警戒して掛らなければならないポイントです。
各駅に一人や二人 その駅で営業している不動産屋の営業マンなら絶対に知っている
(若いペーペーは別として…)我儘の分からんチンの業突く張りの所有者(俗に「名物大家」とか言います
が…)の賃貸物件が必ずあるのです。
地元で長年営業している不動産業者はその情報を知っているので絶対にその大家の物件には手を出し
ません。

ところが地元の不動産会社に出向かずにネットだけで検索してその広告の掲載会社が物件の地元ではなく
勤務先の都心のターミナル駅の不動産会社だったりして その上取引態様が[媒介]だったりすると…
あなたは そんな[名物大家]を引き寄せる 強力なパワーを秘めている可能性がとても高いですよ^^
そういうお客様からのご相談を何組も聞いてきましたが 大概が上記のようなパターンに填まる方々でした。

一生のうちに何度も引越しする方もあるでしょうが 普通の方はせいぜい3度か4度程度のお引越しです。
賃貸の場合は 長い人生の内のたった4〜5年の住まいかもしれません。
だからといって「ネットでサクサク〜と検索して物件だけ見て 駅も近くて綺麗で賃料も他より安いから…。
ここに決〜〜めた!! 俺って不動産探しの天才かも〜^^」
そんなタイプのあなた!!その4〜5年が大家とのバトルで地獄の毎日。5年が50年に感じるかも〜。
家で家族を守る奥さんは大家に監視されて半年で10kgもやせちゃって…。(それって流行のダイエット!?)
奥さまのナチュラルダイエットを望まれない方は住みたい街の地元の不動産会社へ足を運んで物件を
探す…。
たった数日間の労力は決して無駄にはならないことを一人でも多くの方に分かって頂けたら嬉しいな^^

そんな次第で今日の結論です。
『不動産探しは賃貸でも横着をせず 住みたい街に足を運んで 地元の不動産会社で探すべし!』
そして広告図面(チラシ・ネット含む)の情報から不動産会社の「良い・悪い・普通」を分類するならば
大雑把ではありますが下記のような結論になります。
[良い不動産屋] 取引態様で「専任媒介」の物件の比率がとても高い地元の不動産屋。
[悪いかもしれない?不動産屋] 取引態様の殆どが[媒介]か[記載が無い]不動産屋。
[普通の不動産屋] 取引態様の殆どが[専任媒介]や[一般媒介]で[媒介]も時々ある不動産屋。

この判定は私個人の勝手な思い込みかもしれませんので、不動産会社を最終的に決める際の参考程度
として頂き、ホンマでっかぁ〜!という観点でご笑読ください^^
最終的なご判断はあなたご自身の自己責任ということでよろしくお願いいたします。
また悪徳不動産会社様からの脅迫コメントもご容赦願います。アナリティクス機能であなたのコメント
発信元を特定させて頂きます^^

次回のテーマは[不動産会社に入った際の 担当者の対応で分かる悪い不動産屋]の予定です。
乞うご期待(ほどほどにね…)^^;

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