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<<   作成日時 : 2016/09/29 00:56   >>

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なんだか欽ちゃんの往年の人気番組の人気コーナー「良い子 悪い子 普通の子」みたいなタイトル
ですが…^^; 今回から数回(数回で終わるかなぁ〜?)に渡って 衣食住の中でも最も家計費に
締める割合の高い住まい(不動産)を探す際に 水先人となる不動産会社の実情とその選び方について
お話ししていきたいと思います。

良い不動産(住まい)との出会いは、ネット検索で条件を指定して探した物件から始まるのではなく
「良い不動産屋」更に絞り込むならば「良い不動産会社の良い営業マン」を見つけることから始める
のが最良の方法だと私は断言します。

断言するからには 当然それなりの不動産営業のキャリア(経験)が無いと断言はできない訳ですが
フライフィッシング暦25年以上。写真愛好家暦5年以上の私は 人間歴もいつの間にか50年を超え
不動産関連の業務歴(不動産登記業務も含む)も30年以上になってしまいました。そして様々な
不動産業者との取引に携わる中で 同業者として様々な形態の不動産会社や営業マン、そして様々な
お客様とのお付き合いの中で それなりに(かなり…?)の不動産業者の良し悪しを見分ける方法を
身に付けられた気がしています。

この経歴を生かして今まで何度も自身のブログで「失敗しない不動産選びのポイント」のようなものを
私のブログをご愛読頂いている皆様にお知らせしようと思いつつ5年以上の月日を要してしまいました。
少々時間を掛けすぎた気もしないではありませんが満を持してのブログアップということでご容赦下さい^^;

不動産(住まい)を探す上で失敗(苦い経験)をしない為のポイントは幾つもあります。
その全てをこのブログ内でご紹介するのは難しいかもしれませんが 何回かに分けて少しづつご紹介して
いこうと思います。
その何回かに渡る内容をお読み頂いた読者の皆様は 不動産会社の見極めポイントをまるで不動産会社
に精通する営業マンになったかのようにすんなりと読むだけで身に付けられるようにご説明していきたいと
思います^^

前置きが長くなりましたが その第一回目は 意外と知らない方が多い不動産会社の免許についてのお話し
から始まり始まり〜^^;

【良い不動産屋 悪い不動産屋 普通の不動産屋 その@ 免許番号のしくみ】
不動産会社を開業するに当たっては 誰でも簡単に開業できる訳では無いことは多くの方がご存じかと
思います。
“そんなこと知ってるよぉ〜” って方は以下の内容は読まれなくても大丈夫ですが 同じ番号でも内容は
全く違う。ということを 顧客の立場になるあなたは十分に理解しておく必要があります。

不動産会社は「届出制」ではなく「免許制」である以上 其々の不動産会社に固有の免許番号があります。
免許を与える権限者は「国土交通大臣」と「都道府県知事」です。よって免許も2通りです。
(厳密には1+47で48通りですが…)
東京都内だけに100店舗以上の本支店(営業所)があっても他の道府県に支店が無ければ「東京都知事
免許」東京都に本店と千葉県に支店1店の2店舗しか無くても他府県に跨れば それは「国土交通大臣
免許」です。
なので「国土交通大臣免許」だからと言って決してその会社の規模が大きいとは限りません。
(後述する予定ですが 会社規模の大きさと不動産会社の良し悪しとは 全く比例しませんので
ご了承を…^^;)

宅地建物取引業法が施行されたのは昭和27年6月(1952年)です。
その施行と同時に免許を取得した不動産会社は免許番号の()内の数字が(1)から始まり、当時は5年毎
の更新だったので5年経過して権限者から免許更新を認められて始めて()内の数字が(2)に増えていき
ました。
そして平成8年4月(1996年)の改正で宅地建物取引業免許の有効期間が3年から5年に延長されました。
よって平成8年当時で最も古い不動産業者の免許番号の()内の数字は(8)と言うことになります。
今年は平成28年(2016年)で上記の最も古い免許番号の不動産業者が今も営業していれば免許番号の
()内の数時は(15)になっている筈です。

この番号に何の意味があるのか…?あんまりピ〜ンと来ない方が多いかもしれませんが、不動産会社は
前出の通り免許制である為「詐欺行為」や「宅建業法違反」等が数回に及べば免許権限者から簡単に
営業停止処分や免許取消し処分を受けることとなります。
営業停止処分では免許は剥奪されず免許番号も減ることなくそのまま継続できますが、免許取消しと
なれば話は違い何十年にも渡ってコツコツと積み上げてきた免許の数字は振出しに戻って(1)から
やり直しになるのです。
よって免許番号と言うものが如何に大切なのかを一般エンドユーザーとは比較にならないほど重要視
している不動産会社が非常に多く コンプライアンス違反やお客様から告訴されたりすることは絶対に
有ってはならないことなので このことからも分かる通り免許番号の()内の数字が大きければ大きいほど
賃貸、売買に係らず不動産取引には真面目で噓はつかずお客様を大切に扱ってくれる傾向が強くなります
(例外も稀にありますが…)

ならば()内の数字が(1)とか(2)とかの業歴の浅い不動産業者は信用できないのか…?という話に
なりますが数値が若いほど 確かに「信頼度」という点ではどうしても弱いと言わざるを得ません。
ただ この免許番号が若い(浅い)の不動産会社にも色々あります。

最も多いのが不動産実務の経験を十分に積んだ営業マンが自分自身で新たに開業した新進気鋭の
不動産会社。
その次に多いのが前出の免許取消し処分を受けて会社の所在地や商号・代表者名を変えて開業したもの。

3番目に多いのが免許取消しにはなっていないものの余りにネット上等での評判が悪すぎて業績が低迷し
商号を変えて新たに免許を取り直した会社。
(免許取消しにさえなっていなければ 幾らでも商号を変えて 新規に免許は与えられます。)

この場合が最も悪質で 元々免許番号など全く重視せず(顧客も重視していない場合が多いから…)
悪評が広まってしまったら また商号を変えて新規に営業すれば 何度でもチョロイ顧客を騙して甘い汁
を吸える。と考えている経営者であることが多いからです。
このような業者は詐欺スレスレのことでも平気で行います。

そして4番目は 数は少ないですが 免許の有効期限が切れることを代表者がスッカリ忘れてしまっていて
気が付いた時には免許更新の期限日が過ぎてしまっていて 止む無く(1)から再出発した不動産会社です。
少し間抜けで 人が良さそうで 可哀そうな気もしますが このような不動産会社に自分の大切な住まいを
探してもらう(又は大家として託す)のも ちょっと不安になりますよね^^
私の知り合いの会社でも過去に2社だけ(も?)このケースがありました。

今回は[免許番号]の読み解き方だけで1回分のページを使ってしまいましたね^^;
エントリーの題名に沿って 不動産会社を免許番号だけで大胆にも「良い・悪い・普通」で分類するならば
大雑把ではありますが下記のような結論になります。
[良い不動産屋] 免許番号の()内の数字が(10)以上である。
[悪いかもしれない?不動産屋] 免許番号の()内の数字が(3)未満である。
[普通の不動産屋]免許番号の()内の数字が(4)以上〜(10)未満である。

この判定は私個人の勝手な思い込みかもしれませんので、不動産会社を最終的に決める際の参考程度
として頂き、ホンマでっかぁ〜!という観点でご笑読ください^^
最終的なご判断はあなたご自身の自己責任ということでよろしくお願いいたします。
また悪徳不動産会社様からの脅迫コメントもご容赦願います。アナリティクス機能であなたのコメントの
発信元を特定させて頂きます^^

次回のテーマは[不動産広告図面・チラシで分かる悪い不動産屋]の予定です。
乞うご期待(ほどほどにね…)^^;


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